Cuando fallece una persona, sus familiares deben afrontar no solo el proceso de duelo, sino también una serie de cuestiones legales y administrativas. Entre ellas se encuentra la sucesión, un procedimiento necesario para determinar quiénes recibirán los bienes que pertenecían al fallecido y cómo podrán disponer de ellos.

En Argentina, las sucesiones están reguladas por el Código Civil y Comercial de la Nación y requieren la intervención de profesionales y organismos judiciales. Si entre los bienes existen propiedades, conocer las distintas etapas del trámite, la documentación necesaria, los costos y los plazos puede ayudar a los herederos a organizarse y evitar demoras innecesarias.

¿Qué es una sucesión?

La sucesión es el procedimiento jurídico mediante el cual los bienes, derechos y obligaciones de una persona fallecida pasan a sus herederos. El patrimonio hereditario puede estar compuesto por inmuebles, vehículos, dinero, cuentas bancarias, inversiones y otros derechos patrimoniales.

Cuando existen propiedades, realizar la sucesión resulta fundamental para regularizar su situación jurídica y permitir que los herederos puedan disponer de ellas. La declaratoria de herederos y su correspondiente inscripción registral constituyen elementos centrales para acreditar la titularidad frente a terceros.

Sucesión intestada y sucesión testamentaria

Según exista o no un testamento válido, pueden distinguirse dos grandes modalidades:

  • Sucesión intestada: se produce cuando la persona fallecida no dejó testamento. En ese caso, es la legislación la que determina quiénes son los herederos y qué derechos corresponden a cada uno.
  • Sucesión testamentaria: tiene lugar cuando existe un testamento válido. La persona puede disponer de sus bienes respetando las limitaciones legales y los derechos de los herederos protegidos por la porción legítima.

¿Cómo se realiza una sucesión?

Aunque cada expediente puede presentar particularidades, el trámite sucesorio suele atravesar una serie de etapas que permiten identificar a los herederos, determinar los bienes que integran la herencia y finalmente registrar su adjudicación.

Paso 1: Contratar un abogado

El inicio del trámite normalmente requiere la intervención de un abogado especializado en derecho sucesorio. El profesional se encarga de presentar la documentación ante el juzgado, realizar las presentaciones correspondientes y acompañar a los herederos durante las diferentes etapas del expediente.

Cuando existe acuerdo entre los herederos, todos pueden intervenir con un mismo abogado. Si aparecen diferencias o conflictos, cada heredero puede contar con su propia representación legal.

Paso 2: Iniciar el expediente sucesorio

El proceso comienza con la presentación de la solicitud de apertura de la sucesión ante el juzgado que corresponda, generalmente vinculado con el último domicilio del fallecido. Entre la documentación inicial se encuentran la partida de defunción, los documentos que acreditan el vínculo de los herederos y, cuando corresponde, el testamento.

Paso 3: Obtener la declaratoria de herederos

Una de las etapas centrales del proceso es la declaración judicial que determina quiénes son reconocidos como herederos. La declaratoria de herederos establece oficialmente las personas que tienen derechos sobre la herencia y constituye la base para continuar con la regularización de los bienes.

Como parte del procedimiento pueden publicarse edictos para dar conocimiento de la sucesión y permitir que quienes consideren tener derechos hereditarios puedan presentarse dentro del plazo correspondiente.

Paso 4: Identificar y valuar los bienes

Una vez reconocidos los herederos, se determina cuáles son los bienes que integran el patrimonio hereditario. Esto puede incluir inmuebles, vehículos, dinero, cuentas bancarias y otros activos.

Los bienes deben contar con una valuación que permita establecer su valor a los efectos correspondientes del proceso. En el caso de los inmuebles ubicados en la Provincia de Buenos Aires, pueden utilizarse como referencia las valuaciones fiscales de ARBA y otros valores determinados por los organismos competentes.

Paso 5: Realizar la partición

La partición consiste en distribuir los bienes de la herencia entre los distintos herederos de acuerdo con los derechos que correspondan a cada uno. Dependiendo de las circunstancias, puede realizarse de diferentes maneras:

  • Partición privada: cuando existe acuerdo entre los herederos, pueden establecer de común acuerdo cómo distribuir los bienes y formalizarlo de acuerdo con las exigencias legales.
  • Partición judicial: si los herederos no logran ponerse de acuerdo, puede ser necesaria la intervención del juzgado para resolver la distribución del patrimonio.
  • Venta o licitación de bienes: cuando un inmueble no puede dividirse físicamente o los herederos prefieren convertirlo en dinero, existen alternativas para venderlo y posteriormente distribuir el producido conforme a los derechos de cada heredero.

Paso 6: Inscribir los bienes

Una vez determinada la adjudicación correspondiente, es necesario realizar las inscripciones que correspondan ante el Registro de la Propiedad Inmueble. De esta manera, la situación registral de cada propiedad queda actualizada y los herederos pueden acreditar formalmente sus derechos sobre los inmuebles adjudicados.

Documentación necesaria para una sucesión

Reunir la documentación con anticipación puede agilizar considerablemente el inicio del expediente. Entre los documentos que suelen solicitarse se encuentran:

  • Partida de defunción de la persona fallecida.
  • DNI del fallecido, cuando se encuentre disponible.
  • Partidas de nacimiento de los herederos.
  • Partida de matrimonio, cuando corresponda.
  • DNI vigentes de los herederos.
  • Títulos de propiedad de los inmuebles incluidos en la herencia.
  • Testamento, en caso de existir.
  • Certificados relacionados con últimas voluntades que permitan determinar si existe un testamento registrado.
  • Valuaciones fiscales correspondientes a los inmuebles.
  • Constancias de libre deuda de los impuestos relacionados con las propiedades.

¿Cuáles son los costos de una sucesión?

No existe un costo único para todas las sucesiones. El importe final depende, entre otros factores, del valor y cantidad de bienes, la complejidad del expediente, la existencia de conflictos y los profesionales que intervengan.

Honorarios del abogado

Los honorarios profesionales del abogado se encuentran sujetos a las normas y aranceles aplicables en cada jurisdicción y pueden estar relacionados con el valor del patrimonio que integra la sucesión. Antes de comenzar el trámite, es conveniente solicitar al profesional una explicación clara de los honorarios y gastos previstos.

Honorarios del escribano

Cuando determinadas operaciones relacionadas con la partición o adjudicación requieren la intervención de un escribano, también deben contemplarse sus honorarios y los gastos asociados a la instrumentación de los actos correspondientes.

Tasa de justicia

La tramitación judicial puede implicar el pago de una tasa de justicia, cuyo cálculo depende de la jurisdicción y de las características y valor del patrimonio involucrado.

Gastos registrales

La inscripción de los bienes adjudicados genera aranceles registrales que deben ser contemplados dentro del presupuesto general de la sucesión.

Impuestos relacionados con la transmisión

Argentina no cuenta con un impuesto nacional general a la herencia. Sin embargo, determinadas jurisdicciones pueden establecer tributos sobre las transmisiones gratuitas de bienes. En la Provincia de Buenos Aires existe el Impuesto a la Transmisión Gratuita de Bienes (ITGB), cuya aplicación depende de las condiciones y valores establecidos por la normativa vigente.

Por este motivo, antes de avanzar con la adjudicación o transferencia de un inmueble es recomendable consultar con un abogado o escribano para determinar si existe alguna obligación tributaria aplicable al caso concreto.

¿Cuánto demora una sucesión?

El tiempo necesario para completar una sucesión no es igual en todos los casos. Un expediente con documentación completa, herederos de acuerdo y sin inconvenientes registrales puede avanzar considerablemente más rápido que una sucesión con conflictos o bienes cuya situación jurídica requiere regularización.

Entre los factores que pueden prolongar el trámite se encuentran:

  • Desacuerdos o conflictos entre los herederos.
  • Falta de documentación o dificultades para obtenerla.
  • Propiedades o bienes ubicados en diferentes jurisdicciones.
  • Demoras vinculadas con la carga de trabajo del juzgado.
  • Aparición de personas que aleguen derechos hereditarios.
  • Inconvenientes o irregularidades en la documentación registral de los inmuebles.

Cuando el expediente presenta conflictos o cuestiones complejas, el proceso puede prolongarse durante varios años. Por eso, comenzar el trámite y ordenar la documentación cuanto antes puede evitar complicaciones posteriores.

¿Qué ocurre si los herederos no hacen la sucesión?

En algunas familias la sucesión se posterga durante años debido a los costos, desacuerdos entre los herederos o simplemente porque no existe una necesidad inmediata de disponer de los bienes. Sin embargo, mantener una propiedad sin regularizar puede generar dificultades cuando los herederos necesitan venderla o realizar otra operación.

La falta de inscripción de los derechos hereditarios puede impedir que los sucesores dispongan libremente del inmueble frente a terceros. Además, con el paso del tiempo pueden acumularse deudas, aparecer inconvenientes registrales y aumentar la complejidad de la documentación necesaria para regularizar la propiedad.

Desde una perspectiva inmobiliaria, una propiedad cuya situación sucesoria todavía no está resuelta puede resultar más difícil de comercializar, especialmente cuando los herederos necesitan venderla con rapidez.

¿Se puede vender una propiedad que está en sucesión?

La posibilidad de vender un inmueble durante un proceso sucesorio depende del estado del expediente y de las circunstancias particulares de la operación. No siempre es necesario esperar a que absolutamente todas las etapas hayan finalizado para comenzar a gestionar una eventual venta.

Por ejemplo, cuando ya existe una declaratoria de herederos y todos los interesados están de acuerdo, puede evaluarse una operación coordinada entre la sucesión y la compraventa. En determinados casos, la adjudicación hereditaria y la posterior venta pueden instrumentarse de manera coordinada ante escribano.

Este tipo de operaciones requiere una planificación cuidadosa y la participación coordinada del abogado que lleva la sucesión, el escribano y la inmobiliaria. Antes de publicar o comprometer una propiedad en estas condiciones, es fundamental determinar primero si jurídicamente puede avanzar la operación.

Consejos para afrontar una sucesión inmobiliaria

  • Comenzá el trámite cuanto antes: postergar indefinidamente la sucesión puede generar dificultades adicionales y complicar futuras operaciones sobre los inmuebles.
  • Ordená la documentación: reuní partidas, títulos de propiedad, documentos y valuaciones desde el comienzo para evitar demoras innecesarias.
  • Buscá asesoramiento especializado: un abogado con experiencia en sucesiones puede identificar rápidamente los requisitos particulares del expediente.
  • Priorizá los acuerdos entre herederos: cuando existe consenso sobre la distribución de los bienes, generalmente se reducen los conflictos y los tiempos del proceso.
  • Consultá antes de poner la propiedad en venta: si el objetivo es vender un inmueble heredado, una inmobiliaria con experiencia en este tipo de operaciones puede coordinar la comercialización con los profesionales que intervienen en la sucesión.

Conclusión

Resolver la sucesión de una propiedad requiere atravesar diferentes etapas legales y administrativas. La identificación de los herederos, la regularización de los bienes, la documentación y las correspondientes inscripciones son aspectos que deben ser atendidos para que el patrimonio pueda quedar correctamente registrado.

Contar desde el comienzo con el asesoramiento de un abogado y, cuando corresponda, de un escribano y una inmobiliaria, permite organizar mejor el proceso y anticipar posibles inconvenientes. Si la propiedad se encuentra en la Zona Sur del GBA y existe intención de venderla, también es conveniente trabajar con profesionales que conozcan las particularidades del mercado local y de las operaciones con inmuebles provenientes de sucesiones.

Resolver una sucesión a tiempo permite ordenar el patrimonio familiar, evitar complicaciones futuras y facilitar cualquier decisión posterior sobre los inmuebles heredados.