Comprar una propiedad es posiblemente la decisión financiera más importante que toma una persona en su vida. En Argentina, el proceso tiene características propias que lo hacen más complejo que en otros países, pero con la información correcta y el acompañamiento adecuado, es perfectamente manejable.

En esta guía explicamos cada uno de los pasos del proceso de compra de una propiedad en Argentina, con foco en el mercado del conurbano sur del Gran Buenos Aires.

Paso 1: Definir el presupuesto real

Antes de empezar a buscar propiedades, el primer paso es tener absoluta claridad sobre cuánto dinero podés destinar a la compra. En Argentina, las propiedades se comercializan en dólares estadounidenses, por lo que necesitás saber con cuántos dólares contás o podés contar.

El presupuesto total va más allá del precio de la propiedad

Al precio de la propiedad hay que sumarle los gastos de la operación, que pueden representar entre el 7% y el 12% adicional del precio de compra. Estos gastos incluyen los honorarios de la inmobiliaria (generalmente el 3% para el comprador), los gastos de escritura, los impuestos de sellos y los honorarios del escribano.

También conviene reservar un margen para refacciones o mejoras que puedas querer hacer antes de mudarte. Una propiedad en buen estado general puede igualmente necesitar pequeñas adecuaciones según tus gustos y necesidades.

Paso 2: Definir qué tipo de propiedad buscás y en qué zona

Con el presupuesto claro, el siguiente paso es definir qué tipo de propiedad buscás y en qué zona. Esta etapa implica responder preguntas como: ¿casa o departamento? ¿Cuántos ambientes necesitás? ¿Es importante tener patio o garage? ¿Necesitás estar cerca de una estación de tren o de una escuela en particular?

La importancia de la zona en la Zona Sur del GBA

En el conurbano sur, la elección de la localidad es tan importante como la propiedad en sí misma. Lomas de Zamora, Banfield y Temperley ofrecen mayor conectividad con Capital Federal y un mercado más dinámico. Lanús tiene una variedad amplia de opciones a distintos precios. Adrogué, Turdera y Monte Grande ofrecen ambientes más tranquilos y propiedades con mayor superficie.

Te recomendamos visitar las zonas que te interesan antes de comprometerte con una búsqueda específica. Recorrelas a distintos horarios, evaluá el acceso al transporte, la oferta comercial y los servicios disponibles.

Paso 3: La búsqueda de propiedades

Con el presupuesto y los criterios definidos, comienza la búsqueda activa. Hoy en día, la búsqueda suele empezar online, a través de portales inmobiliarios y las publicaciones de las inmobiliarias en redes sociales. Sin embargo, también es valioso visitar las inmobiliarias de la zona de interés en forma presencial, ya que muchas propiedades no se publican online o se publican con poco detalle.

Cómo organizar la búsqueda

Llevá un registro de las propiedades que visitás, anotando las características de cada una, el precio, la dirección y tus impresiones. Después de ver varias propiedades, los detalles se confunden y el registro te permite comparar con objetividad.

No te apresures. Ver muchas propiedades puede ser agotador, pero es la única forma de conocer bien el mercado y saber reconocer cuando aparece una buena oportunidad.

Paso 4: Visitar y evaluar las propiedades

Las visitas son la etapa más importante del proceso de búsqueda. Más allá de las fotos y las descripciones, solo una visita en persona permite evaluar realmente una propiedad.

Qué verificar en cada visita

  • Estado de la instalación eléctrica: revisá que los tomacorrientes funcionen, que el tablero eléctrico esté en buen estado y que la capacidad eléctrica sea suficiente para las necesidades actuales.
  • Estado de la instalación de gas: verificá que no haya pérdidas y que los artefactos de gas funcionen correctamente.
  • Estado de techos y paredes: buscá manchas de humedad, grietas o filtraciones que puedan indicar problemas estructurales.
  • Instalación sanitaria: abrí todas las canillas y verificá la presión del agua, el funcionamiento de los desagotes y el estado del calefón o termotanque.
  • Orientación e iluminación natural: una propiedad bien orientada al norte tiene más horas de sol, lo que impacta en la comodidad y en los gastos de calefacción.
  • Ruidos y entorno: prestá atención a los ruidos del entorno, el tránsito, los vecinos y cualquier factor que pueda afectar la calidad de vida.

Paso 5: Hacer una oferta

Cuando encontrás una propiedad que te interesa, el siguiente paso es hacer una oferta. En el mercado argentino, es habitual que el precio publicado tenga margen de negociación. La oferta inicial puede ser verbal o por escrito, según la práctica de la inmobiliaria.

Para hacer una oferta bien fundamentada, es útil conocer los precios de propiedades similares vendidas recientemente en la zona. Tu asesor inmobiliario puede proveerte esta información. Una oferta razonable, basada en el mercado y en el estado real de la propiedad, tiene más chances de ser aceptada que una oferta muy agresiva que puede incomodar al vendedor.

Paso 6: El boleto de compraventa y la seña

Si la oferta es aceptada, el siguiente paso es la firma del boleto de compraventa. Este documento formaliza el acuerdo y establece las condiciones de la operación: precio, forma de pago, fecha de escritura y condiciones de cada parte.

Al firmar el boleto, el comprador entrega una seña, que generalmente equivale al 10% del precio total. Esta seña confirma la operación. Si el comprador se arrepiente, pierde la seña. Si el vendedor se arrepiente, debe devolver el doble de la seña recibida.

Antes de firmar el boleto, asegurate de haber leído y comprendido cada cláusula. Si tenés dudas, consultá con un abogado o con el escribano que va a intervenir en la escritura.

Paso 7: Gestión de la documentación

Entre el boleto y la escritura, hay una etapa de gestión documental. El escribano solicita los informes necesarios: informe de dominio (para verificar que el vendedor es el titular real de la propiedad), informe de inhibición (para verificar que el vendedor no tiene inhibiciones para vender), libre deuda de impuestos y expensas.

El comprador, por su parte, debe reunir la documentación que el escribano solicita: DNI, CUIT o CUIL, constancias del origen del dinero y cualquier otro documento específico según la operación.

Paso 8: La escritura

La escritura es el acto jurídico final mediante el cual la propiedad se transfiere oficialmente al comprador. Se realiza ante escribano público y en ese momento el comprador abona el saldo del precio y el vendedor hace entrega de la posesión del inmueble.

Los gastos de escritura incluyen los honorarios del escribano, los impuestos de sellos provinciales y los aranceles del Registro de la Propiedad. En la Provincia de Buenos Aires, estos gastos son habitualmente a cargo del comprador, aunque como todo en una negociación, pueden ser parte del acuerdo entre las partes.

Resumen de gastos de una compra

Para tener una idea del costo total de una operación de compra, estos son los gastos más comunes además del precio de la propiedad:

  • Honorarios inmobiliaria comprador: 3% del precio
  • Honorarios escribano: entre el 1% y el 2% del precio
  • Impuesto de sellos: varía según la jurisdicción
  • Aranceles del Registro de la Propiedad
  • Certificados e informes previos a la escritura

Conclusión

Comprar una propiedad en Argentina requiere tiempo, información y paciencia. Cada etapa tiene su importancia y saltear pasos puede traer complicaciones. Contar con una inmobiliaria confiable y un buen escribano hace que el proceso sea más fluido y seguro.

Si estás buscando comprar una propiedad en la Zona Sur del GBA, en el directorio de Inmobiliarias Zona Sur GBA encontrás agencias con experiencia en el mercado local que pueden acompañarte en cada etapa del proceso.

Comprar una propiedad es una de las decisiones más importantes de la vida. Tomarse el tiempo para hacerlo bien siempre vale la pena.