Comprar una propiedad en Argentina implica mucho más que reunir el dinero necesario para pagar el inmueble. Además del precio de compra, existen una serie de gastos, impuestos, honorarios, aranceles y costos administrativos que deben contemplarse desde el comienzo de la operación. Ignorarlos puede generar una diferencia importante entre el presupuesto disponible y el dinero realmente necesario para completar la escrituración.

En operaciones inmobiliarias de cierta envergadura, estos gastos pueden representar un porcentaje significativo del valor de la propiedad. Por eso, antes de hacer una oferta o reservar un inmueble, es recomendable conocer qué conceptos pueden aparecer, quién debe pagarlos y cuáles dependen de las características particulares de la operación.

En este artículo repasamos los principales gastos asociados a la compra y venta de una propiedad en Argentina, con especial atención a las operaciones realizadas en la Provincia de Buenos Aires y la Zona Sur del Gran Buenos Aires.

Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI)

El Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI) fue históricamente uno de los tributos asociados a la venta de inmuebles por parte de personas físicas. Sin embargo, su aplicación depende del tipo de operación, de la fecha de adquisición del inmueble y de la situación fiscal del vendedor.

Por este motivo, no es recomendable asumir automáticamente que toda venta de una propiedad está alcanzada por el ITI. La situación tributaria debe analizarse de acuerdo con la normativa vigente y las características concretas del inmueble y de su propietario.

En determinados casos, la operación puede quedar alcanzada por otros impuestos nacionales, como el Impuesto a las Ganancias. Por esta razón, antes de cerrar una operación es conveniente consultar con un profesional contable o tributario que pueda determinar qué impuesto corresponde aplicar en cada caso.

¿Quién paga los impuestos asociados a la venta?

La distribución de los impuestos y gastos depende del tipo de operación y de la normativa aplicable. Algunos conceptos corresponden al vendedor, otros al comprador y otros pueden distribuirse entre ambas partes según lo establecido legalmente o lo acordado en el contrato.

El escribano interviniente tiene un papel fundamental en esta etapa, ya que realiza las verificaciones correspondientes y determina los conceptos que deben abonarse para concretar la escrituración.

Impuesto de sellos

El impuesto de sellos es un tributo de carácter provincial que alcanza determinados actos, contratos e instrumentos. En una operación inmobiliaria, puede aplicarse sobre la escritura de compraventa de acuerdo con la legislación vigente en la jurisdicción correspondiente.

En la Provincia de Buenos Aires, la alícuota y las condiciones de aplicación pueden variar según las características de la operación, el tipo de inmueble y otros factores. Por eso, el monto exacto no debería calcularse simplemente aplicando un porcentaje fijo sobre el precio de publicación.

En algunos casos pueden existir tratamientos diferenciados o beneficios fiscales. La determinación concreta del impuesto corresponde al momento de instrumentar la operación y debe ser verificada con el escribano.

¿El impuesto de sellos lo paga el comprador?

La distribución del impuesto entre comprador y vendedor depende de la normativa aplicable y de las condiciones de la operación. En determinadas operaciones puede distribuirse entre ambas partes, por lo que es importante no asumir que automáticamente corresponde en su totalidad a una sola de ellas.

Antes de firmar una reserva o boleto de compraventa, conviene solicitar un detalle estimativo de los gastos para saber exactamente cuánto dinero será necesario desembolsar.

Honorarios del escribano

El escribano público interviene en la escrituración y cumple una función fundamental en la operación. Entre otras tareas, verifica la documentación, solicita informes y certificados, controla la situación jurídica del inmueble y de las partes, prepara la escritura y posteriormente realiza las gestiones necesarias para su inscripción.

Los honorarios notariales están regulados por aranceles profesionales y pueden variar según la jurisdicción y las características de la operación. Además de los honorarios propiamente dichos, existen gastos vinculados con certificados, informes, diligencias y otros trámites necesarios para escriturar.

En las operaciones inmobiliarias tradicionales, el escribano suele ser designado por el comprador, aunque esto puede depender de las circunstancias particulares de la operación y de los acuerdos alcanzados entre las partes.

¿Qué gastos cobra el escribano?

La factura o liquidación de gastos de una escrituración puede incluir diferentes conceptos:

  • Honorarios profesionales del escribano.
  • Certificados registrales.
  • Informes de dominio e inhibición.
  • Certificados administrativos y fiscales.
  • Gastos de inscripción de la escritura.
  • Sellados y otros conceptos tributarios que correspondan.

Por este motivo, cuando se consulta cuánto cuesta un escribano para comprar una propiedad, es importante diferenciar los honorarios profesionales de los gastos y tributos que el escribano recauda o gestiona durante la operación.

Comisión inmobiliaria

La comisión inmobiliaria es el honorario que recibe la inmobiliaria por intervenir en la operación. No se trata de un impuesto, sino de una remuneración profesional por los servicios prestados durante la compra o venta.

El porcentaje aplicable depende de la jurisdicción, del tipo de operación y de las condiciones pactadas. En la Provincia de Buenos Aires existen aranceles y límites establecidos por la normativa profesional, por lo que conviene solicitar a la inmobiliaria un detalle claro de los honorarios antes de avanzar.

En una compraventa pueden existir honorarios tanto para el comprador como para el vendedor. El monto debe quedar informado de manera transparente para que ambas partes puedan incorporarlo a su presupuesto.

¿Qué servicios incluye la comisión?

Además de publicar la propiedad, una inmobiliaria puede encargarse de tareas como la búsqueda y filtrado de interesados, coordinación de visitas, negociación, preparación de documentación comercial y acompañamiento durante las diferentes etapas de la operación.

Antes de contratar una inmobiliaria, es recomendable preguntar qué servicios están incluidos en la comisión y cuáles podrían generar costos adicionales.

Aranceles del Registro de la Propiedad

Una vez firmada la escritura, es necesario realizar su inscripción ante el Registro de la Propiedad Inmueble correspondiente. Este trámite permite registrar oficialmente la transmisión del dominio y actualizar la información registral del inmueble.

La inscripción genera aranceles y gastos administrativos que dependen de la jurisdicción y de las características de la operación. En la Provincia de Buenos Aires, estos costos deben ser considerados dentro del presupuesto de escrituración.

El escribano suele encargarse de realizar la presentación de la documentación y de gestionar la inscripción correspondiente, por lo que el comprador no necesita realizar personalmente todos los trámites registrales.

Informes y certificados

Antes de escriturar, es necesario verificar que el inmueble pueda ser transferido legalmente y que no existan situaciones que impidan o condicionen la operación.

Para ello se solicitan diferentes informes y certificados, entre ellos el informe de dominio y el informe de inhibiciones. También pueden ser necesarios certificados vinculados con impuestos, servicios, expensas u otras obligaciones relacionadas con el inmueble.

Estos trámites tienen costos que deben sumarse al presupuesto general. Aunque individualmente pueden representar montos relativamente pequeños frente al precio de la propiedad, el conjunto de certificados y diligencias forma parte de los gastos reales de la operación.

¿Qué gastos debe considerar el comprador?

El comprador debería elaborar su presupuesto considerando no solamente el precio de la propiedad, sino también todos los gastos necesarios para llegar a la escritura y obtener la inscripción correspondiente.

Entre los principales conceptos pueden encontrarse:

  • Comisión inmobiliaria, cuando corresponda.
  • Honorarios profesionales del escribano.
  • Impuesto de sellos, cuando corresponda.
  • Gastos y aranceles registrales.
  • Certificados e informes.
  • Gastos administrativos y notariales.
  • Otros impuestos o conceptos específicos según la operación.

El porcentaje final no es idéntico para todas las operaciones. Una propiedad de determinado valor puede tener una estructura de gastos diferente a otra, incluso aunque ambas se encuentren en la misma localidad.

¿Qué gastos debe considerar el vendedor?

El vendedor también debe contemplar una serie de gastos antes de calcular cuánto dinero recibirá efectivamente después de concretar la operación.

Entre ellos pueden encontrarse:

  • Comisión inmobiliaria, cuando corresponda.
  • Impuestos nacionales aplicables a la venta según su situación fiscal.
  • Certificados e informes necesarios para escriturar.
  • Gastos relacionados con la cancelación de hipotecas, si existieran.
  • Regularización de deudas o situaciones pendientes del inmueble.
  • Otros gastos derivados de la documentación o de las condiciones particulares de la operación.

Por eso, si estás vendiendo una propiedad, no alcanza con conocer el precio de publicación. Es necesario calcular cuál será el monto neto que quedará después de descontar todos los gastos e impuestos correspondientes.

Gastos antes de la escritura

No todos los gastos aparecen el día de la escritura. Algunos pueden surgir durante las etapas anteriores, por ejemplo al solicitar informes, realizar certificaciones o preparar documentación.

También es importante tener en cuenta que determinados gastos pueden aparecer cuando existen situaciones particulares, como sucesiones, poderes, divorcios, propiedades con varios titulares, hipotecas vigentes o documentación que necesita ser actualizada.

Estas situaciones pueden aumentar tanto el costo como el tiempo necesario para completar la operación. Por eso, cuanto antes se revise la documentación, menor será el riesgo de encontrar problemas cuando ya existe un comprador decidido a avanzar.

Resumen de gastos aproximados

Como referencia general, una operación de compraventa puede incluir los siguientes conceptos:

  • Comisión inmobiliaria: porcentaje establecido según la jurisdicción, el tipo de operación y lo pactado.
  • Honorarios del escribano: determinados según el arancel profesional vigente y las características de la operación.
  • Impuesto de sellos: variable según la jurisdicción y las condiciones de la operación.
  • Registro de la Propiedad: aranceles vinculados con la inscripción del inmueble.
  • Certificados e informes: costos variables según la documentación necesaria.
  • Impuestos nacionales: pueden corresponder según la situación fiscal del vendedor y las características de la operación.
  • Otros gastos: pueden aparecer en operaciones con hipotecas, sucesiones, poderes, condominios u otras situaciones particulares.

Como regla práctica, es conveniente contar con un margen adicional sobre el precio de compra para cubrir los gastos de la operación. Sin embargo, no existe un porcentaje universal que pueda aplicarse a todas las compraventas, por lo que el cálculo definitivo debe realizarse antes de comprometerse con la operación.

Ejemplo de presupuesto

Supongamos que una persona está evaluando comprar una propiedad cuyo precio es de USD 100.000. El comprador no debería considerar que necesita exactamente esos USD 100.000 para completar la operación.

Además del precio del inmueble, deberá consultar cuánto corresponda pagar por comisión inmobiliaria, honorarios y gastos notariales, impuestos, inscripción registral, certificados y demás conceptos aplicables.

Por ejemplo, si la estimación inicial de todos los gastos adicionales fuera del 7%, el comprador debería considerar un presupuesto total aproximado de USD 107.000. Si la estructura de gastos resultara superior, el capital necesario también aumentaría.

Este ejemplo es únicamente ilustrativo. El porcentaje real puede ser diferente y debe calcularse para cada operación concreta antes de firmar la documentación.

¿Cómo reducir los gastos de una operación inmobiliaria?

No todos los costos pueden negociarse o reducirse, ya que algunos corresponden a impuestos, aranceles o gastos administrativos establecidos por la normativa. Sin embargo, una buena planificación puede evitar gastos innecesarios.

  • Pedí un presupuesto completo: antes de avanzar, solicitá al escribano un cálculo estimativo de los gastos de escrituración.
  • Consultá los honorarios: preguntá a la inmobiliaria cuáles son sus honorarios y qué servicios incluyen.
  • Revisá la documentación con anticipación: detectar problemas antes de llegar al boleto puede evitar costos y demoras.
  • Compará presupuestos profesionales: podés consultar diferentes escribanos e inmobiliarias para conocer las condiciones de cada servicio.
  • Separá precio y gastos: al calcular cuánto podés pagar por una propiedad, reservá un monto específico para los gastos de la operación.

Gastos al comprar una propiedad en Zona Sur del GBA

Para quienes buscan comprar una propiedad en localidades como Lomas de Zamora, Banfield, Lanús, Temperley, Adrogué, Monte Grande, Burzaco, Remedios de Escalada o Llavallol, el principio es el mismo: el precio publicado no representa necesariamente el costo total de adquisición.

Además del valor del inmueble, es necesario considerar los gastos propios de la escrituración y aquellos relacionados con la intermediación inmobiliaria. La situación puede variar considerablemente según se trate de una casa, un departamento, un terreno, una propiedad comercial o un inmueble ubicado dentro de una urbanización cerrada.

Por eso, si estás buscando propiedades en la Zona Sur del GBA, es recomendable pedir una estimación de gastos antes de avanzar con una reserva o boleto de compraventa. Una inmobiliaria local y el escribano interviniente pueden ayudarte a identificar los principales costos de la operación.

Conclusión

Comprar una propiedad en Argentina implica asumir una serie de gastos adicionales al precio del inmueble. Impuestos, comisión inmobiliaria, honorarios notariales, inscripción registral, certificados e informes son algunos de los conceptos que pueden formar parte del costo final de la operación.

El error más frecuente es calcular el presupuesto únicamente sobre el precio de publicación. Antes de realizar una oferta, es preferible conocer cuánto dinero será necesario para completar toda la operación y dejar un margen para gastos que puedan surgir durante el proceso.

La mejor estrategia es solicitar un presupuesto detallado al escribano y consultar previamente con la inmobiliaria sobre todos los honorarios involucrados. De esta manera, podés tomar la decisión de compra sabiendo realmente cuánto capital necesitás y evitar sorpresas en el momento de escriturar.

El precio de la propiedad es solo una parte del costo de comprar un inmueble. Antes de hacer una oferta, calculá también todos los gastos necesarios para llegar a la escritura.