Uno de los errores más comunes al planificar la compra de una propiedad en Argentina es no incluir en el presupuesto los gastos impositivos y aranceles que se suman al precio de la propiedad. Estos gastos pueden representar entre el 7% y el 12% adicional sobre el valor de compra, lo que en una operación de cierta envergadura puede ser una suma significativa.

Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI)

El ITI es un impuesto nacional que grava la transferencia de inmuebles. Se aplica sobre el precio de venta o el valor de tasación fiscal (el mayor de los dos) y es a cargo del vendedor. La tasa es del 1,5% sobre el valor de la operación.

Sin embargo, el ITI tiene una exención importante: si el vendedor destina el dinero de la venta a la compra o construcción de una propiedad de reemplazo que sea su vivienda permanente, dentro de un año desde la fecha de la venta, puede solicitar la exención del impuesto. Este es un beneficio que muchos vendedores no conocen y que puede representar un ahorro significativo.

Impuesto de sellos

El impuesto de sellos es un tributo provincial que grava los contratos y documentos. En la Provincia de Buenos Aires, se aplica sobre las escrituras de compraventa de inmuebles. La alícuota varía y es importante consultar el valor vigente al momento de la operación ya que puede actualizarse.

El impuesto de sellos en transacciones inmobiliarias suele estar a cargo del comprador, aunque como cualquier aspecto de una negociación, puede ser parte del acuerdo entre las partes.

Honorarios del escribano

El escribano es quien da fe pública de la transacción y es un participante obligatorio en toda escrituración en Argentina. Sus honorarios están regulados por el arancel del Colegio de Escribanos de cada provincia.

En la Provincia de Buenos Aires, los honorarios del escribano se calculan como un porcentaje del valor de la operación, con escalas progresivas. En general, representan entre el 1% y el 2% del valor de la propiedad. El escribano generalmente es elegido por el comprador y sus honorarios son a cargo de este.

Comisión inmobiliaria

La comisión de la inmobiliaria es el honorario que se paga a la agencia por su intervención en la operación. En Argentina, es habitual que tanto el comprador como el vendedor paguen una comisión del 3% cada uno sobre el valor de la operación.

Esta comisión no es un impuesto sino un honorario profesional, pero forma parte de los gastos totales de la operación que hay que presupuestar.

Aranceles del Registro de la Propiedad

La inscripción de la escritura en el Registro de la Propiedad Inmueble tiene un costo que varía según la provincia y el valor de la propiedad. En general representa una fracción del 1% del valor de la operación, pero debe incluirse en el presupuesto total.

Resumen de gastos aproximados

Para tener una idea del impacto total de los gastos sobre una operación de compra, este es el esquema aproximado:

  • Comisión inmobiliaria comprador: ~3%
  • Honorarios escribano: ~1% a 2%
  • Impuesto de sellos: variable según valuación fiscal
  • Aranceles del Registro: ~0,5%
  • Certificados e informes previos: monto fijo variable

En total, los gastos pueden representar entre el 5% y el 8% del precio de compra para el comprador. El vendedor, por su parte, paga la comisión de la inmobiliaria y el ITI si corresponde.

Conclusión

Comprar una propiedad en Argentina implica un gasto total que supera el precio de compra en un porcentaje significativo. Presupuestar correctamente estos gastos desde el principio evita sorpresas desagradables en las etapas finales de la operación.

El precio de la propiedad es el punto de partida del presupuesto, no el punto final. Siempre calculá con un margen del 10% adicional para cubrir todos los gastos de la operación.