Al momento de analizar el costo de vivir en un departamento, las expensas ocupan un lugar importante dentro del presupuesto mensual. Sin embargo, no siempre está claro qué gastos abarcan, cómo se determina el importe que corresponde a cada unidad o quién debe hacerse cargo de ellos. Conocer estos aspectos permite calcular con mayor precisión cuánto cuesta realmente habitar una propiedad horizontal.

¿Qué son las expensas?

Las expensas representan los gastos necesarios para conservar, mantener y administrar los espacios y servicios comunes de un edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal. Cada unidad funcional participa de estos gastos de acuerdo con las reglas establecidas para el inmueble.

El régimen de propiedad horizontal se encuentra contemplado actualmente en el Código Civil y Comercial de la Nación. El pago de las expensas forma parte de las obligaciones vinculadas con la propiedad de una unidad funcional, incluso cuando el propietario no utilice personalmente determinados espacios o servicios comunes.

Expensas ordinarias

Las expensas ordinarias corresponden a los gastos habituales que permiten mantener funcionando el edificio durante el año. Entre los conceptos que pueden aparecer en una liquidación se encuentran:

  • Salarios del encargado, personal de limpieza u otros trabajadores
  • Consumo de electricidad, agua y gas de los espacios comunes
  • Revisión y mantenimiento de ascensores
  • Limpieza y mantenimiento de los tanques de agua
  • Seguros correspondientes al edificio
  • Honorarios y gastos relacionados con la administración
  • Reparaciones menores y tareas habituales de conservación

Expensas extraordinarias

Las expensas extraordinarias están vinculadas con desembolsos que exceden el mantenimiento cotidiano del edificio. Suelen aparecer cuando es necesario realizar obras importantes, reparaciones de mayor magnitud o determinadas mejoras. Algunos ejemplos son:

  • Trabajos de reparación o renovación de fachadas
  • Reemplazo o reparación integral de ascensores
  • Impermeabilización y reparación de techos
  • Actualización o renovación de instalaciones comunes
  • Obras y mejoras aprobadas por la asamblea de propietarios

Estos gastos pueden representar un desembolso considerable para los propietarios. Por eso, antes de comprar o alquilar un departamento, resulta conveniente consultar las últimas liquidaciones y averiguar si existen obras aprobadas, reparaciones pendientes o gastos extraordinarios previstos.

¿Cómo se calculan?

El importe que paga cada unidad no necesariamente es igual para todos los propietarios. La distribución se realiza de acuerdo con los porcentajes de participación establecidos en el reglamento de propiedad horizontal del edificio.

La administración reúne los gastos correspondientes al período, determina qué parte corresponde a cada unidad según las reglas del consorcio y confecciona la liquidación mensual. Por este motivo, el monto de las expensas puede variar de un mes a otro en función de los gastos realizados.

¿Quién paga las expensas, el propietario o el inquilino?

En los contratos de alquiler es habitual diferenciar entre los gastos ordinarios y aquellos que corresponden a reparaciones o erogaciones extraordinarias. La distribución concreta debe revisarse en el contrato y de acuerdo con la normativa vigente, ya que no todos los conceptos pueden trasladarse de la misma manera al inquilino.

Antes de firmar un contrato conviene solicitar una liquidación reciente de expensas y verificar expresamente qué conceptos estarán a cargo del inquilino y cuáles corresponderán al propietario. De esta manera se puede conocer con mayor precisión el costo mensual de la vivienda y evitar discusiones posteriores.

Las expensas en la Zona Sur del GBA

El importe de las expensas en la Zona Sur del Gran Buenos Aires puede presentar diferencias importantes entre edificios. No depende únicamente de la localidad, sino también de la antigüedad del inmueble, la cantidad de unidades, los servicios comunes, el personal contratado y las instalaciones disponibles.

Los edificios pequeños y aquellos que cuentan con una infraestructura común sencilla pueden tener una estructura de gastos diferente a la de los complejos que incorporan ascensores múltiples, seguridad, espacios recreativos, piscinas, gimnasios u otros amenities. Por eso, para comparar propiedades conviene considerar el alquiler junto con las expensas y el resto de los gastos mensuales.

Conclusión

Las expensas forman parte del costo cotidiano de cualquier propiedad sometida al régimen de propiedad horizontal y pueden tener un impacto significativo en el presupuesto. Antes de decidir una compra o un alquiler, es recomendable conocer el importe actual, revisar las liquidaciones recientes y consultar si existen deudas, obras pendientes o gastos extraordinarios previstos.

El valor publicado de una propiedad no representa por sí solo el costo mensual de vivir en ella. Para tomar una decisión acertada también hay que considerar expensas, servicios, impuestos y cualquier otro gasto asociado.