Las expensas son uno de los conceptos que más confusiones generan entre compradores e inquilinos de departamentos o propiedades en edificios con áreas comunes. Entender qué son, cómo se calculan y qué incluyen es fundamental para presupuestar correctamente el costo real de vivir en una propiedad horizontal.

¿Qué son las expensas?

Las expensas son los gastos comunes de un edificio o conjunto de propiedades que los propietarios deben abonar en forma proporcional a su unidad funcional. Cubren los costos de mantenimiento y funcionamiento de las áreas comunes del edificio.

En Argentina, las expensas están reguladas por la Ley 13.512 de Propiedad Horizontal y más recientemente por el Código Civil y Comercial de la Nación. Todo propietario de una unidad funcional en un edificio tiene la obligación de pagar las expensas, independientemente de si usa o no las áreas comunes.

Expensas ordinarias

Las expensas ordinarias son los gastos habituales y recurrentes del edificio. Incluyen:

  • Sueldo del encargado o personal de limpieza
  • Servicios comunes (luz, agua y gas de áreas comunes)
  • Mantenimiento del ascensor
  • Limpieza de tanques de agua
  • Seguros del edificio
  • Honorarios de la administración
  • Pequeñas reparaciones y mantenimiento rutinario

Expensas extraordinarias

Las expensas extraordinarias son gastos no recurrentes, generalmente relacionados con mejoras o reparaciones mayores del edificio. Ejemplos:

  • Refacción de fachada o frentes
  • Reparación o reemplazo del ascensor
  • Impermeabilización de techos
  • Renovación de instalaciones comunes
  • Obras de mejora votadas en asamblea

Las expensas extraordinarias generalmente se aprueban en asamblea de propietarios y pueden ser significativas, por lo que es importante conocer si hay obras planificadas en un edificio antes de comprar o alquilar.

¿Cómo se calculan?

Las expensas se distribuyen entre los propietarios según el porcentaje de incidencia de cada unidad funcional, establecido en el reglamento de copropiedad. Este porcentaje se determina generalmente en función de la superficie de cada unidad en relación al total del edificio.

La administración del edificio calcula mensualmente el total de gastos, lo divide según los porcentajes de cada unidad y emite las liquidaciones correspondientes.

¿Quién paga las expensas, el propietario o el inquilino?

En Argentina, la práctica habitual es que el inquilino paga las expensas ordinarias y el propietario las extraordinarias. Sin embargo, esto puede variar según lo acordado en el contrato de alquiler. Es fundamental que el contrato especifique claramente quién paga qué tipo de expensas para evitar conflictos.

Las expensas en la Zona Sur del GBA

En la Zona Sur del GBA, los edificios de departamentos tienen en general expensas más bajas que en Capital Federal. Esto se debe a menores costos de personal, servicios y mantenimiento, y a que muchos edificios son más pequeños y antiguos, sin amenities que incrementen los gastos.

Conclusión

Las expensas son un componente importante del costo real de vivir en una propiedad horizontal. Antes de alquilar o comprar un departamento, consultá el monto actual de las expensas, si hay deudas pendientes y si hay obras planificadas que puedan incrementarlas en el corto plazo.

El precio del alquiler o de la cuota de compra es solo parte del costo real. Las expensas, los servicios y los impuestos completan el presupuesto mensual que debés planificar.