La tasación de una propiedad es el proceso mediante el cual se determina el valor de mercado de un inmueble. Es el primer paso obligatorio antes de vender o poner en alquiler una propiedad, y determina directamente el éxito o fracaso de la operación.

Una propiedad sobre-tasada permanece en el mercado por meses o años sin venderse, generando costos y frustración. Una propiedad sub-tasada se vende rápido pero el propietario pierde dinero. Conocer cómo funciona la tasación te permite entender el proceso y tomar mejores decisiones.

¿Qué es una tasación?

Una tasación es una valuación profesional del valor de mercado de una propiedad en un momento determinado. La realiza un martillero o corredor inmobiliario matriculado, o un tasador profesional habilitado.

Es importante distinguir entre el valor de tasación (el valor de mercado real según un profesional) y el precio de publicación (el precio al que el propietario decide ofrecer la propiedad). Estos dos valores no siempre coinciden, especialmente cuando el propietario tiene expectativas superiores a las del mercado.

Factores que determinan el valor

Ubicación

La ubicación es el factor más determinante en la valuación de cualquier propiedad. Dentro de la misma localidad, una propiedad en el centro o cerca de una estación de tren puede valer entre un 20% y un 40% más que una propiedad equivalente en una zona periférica.

Superficie

La superficie total (cubierta más semicubierta) es el segundo factor más importante. El precio por metro cuadrado varía según la zona, el tipo de propiedad y las condiciones del mercado.

Estado general

El estado de conservación de la propiedad impacta directamente en su valor. Una propiedad bien mantenida o recientemente refaccionada puede valer hasta un 25% más que una en condiciones deficientes en la misma zona.

Antigüedad

Las propiedades más nuevas generalmente tienen mayor valor, aunque las propiedades antiguas bien mantenidas pueden mantener valores competitivos especialmente si tienen características constructivas de calidad.

Amenidades

Cochera, jardín, patio, pileta, amenities en el edificio, ascensor: cada elemento adicional suma valor. En la Zona Sur del GBA, la cochera y el jardín son especialmente valorados.

Métodos de tasación

Método comparativo de mercado

Es el método más utilizado en el mercado inmobiliario argentino. Consiste en comparar la propiedad a tasar con propiedades similares vendidas recientemente en la misma zona. El tasador ajusta el valor según las diferencias entre las propiedades comparadas.

Método de costo de reposición

Calcula cuánto costaría construir hoy una propiedad equivalente, descontando la depreciación por antigüedad y uso. Se usa especialmente para propiedades singulares o en zonas con pocas transacciones recientes.

Método de capitalización de rentas

Se usa principalmente para propiedades de inversión. Calcula el valor en función de la renta que puede generar la propiedad (alquiler mensual) capitalizada a una tasa de mercado.

El proceso de tasación

Una tasación profesional sigue estos pasos:

  1. Visita a la propiedad: el tasador visita el inmueble y lo evalúa en detalle.
  2. Relevamiento de datos: superficie, antigüedad, materiales, estado, distribución, amenidades.
  3. Investigación de mercado: búsqueda de propiedades similares vendidas o publicadas en la zona.
  4. Análisis y ajustes: comparación con las propiedades relevadas y ajuste según las diferencias.
  5. Informe de tasación: documento que resume el análisis y establece el valor de mercado.

Conclusión

La tasación correcta de una propiedad es la base de cualquier operación inmobiliaria exitosa. Invertir tiempo en conseguir una tasación profesional y objetiva te ahorra meses de frustración y puede significar miles de dólares de diferencia en el resultado final.

Las inmobiliarias del directorio de Inmobiliarias Zona Sur GBA ofrecen tasaciones gratuitas para propiedades en la zona sur del conurbano bonaerense.

Una tasación honesta que refleje el valor real del mercado es siempre más valiosa que una sobre-valoración que solo prolonga el tiempo en el mercado sin resultados.